İnşaatçı İpoteği/Yapı İpoteği


İnşa edilmekte olan bir binada, hem malzeme hem de işçilik vermek suretiyle katkıda bulunan “taşeronların” o bina üzerinde gayrimenkul malikine karşı ileri sürebilecekleri yasal ipotek haklarının olduğunu biliyor muydunuz?

Bu yazımızda, uygulamada çok bilinmeyen ancak bir o kadar da önemli olduğunu düşündüğümüz bu müesseseye değineceğiz.

Hemen belirtelim ki “inşaatçı ipoteği”, bir başka tanımıyla “yapı ipoteği” kanuni ipotek haklarından olup, “doğumu tescile tabi” olan kanuni ipoteklerdendir. Bir başka deyişle, hak sahibinin tescile ilişkin prosedürleri işletmemesi halinde bu hak kendiliğinden doğmaz.

Müesseseyi düzenleyen Medeni Yasanın 893/3. maddesi şu şekildedir;

Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.

Uygulamada, kat karşılığı inşaat sözleşmelerini yapan müteahhitlerin inşaatın belirli kalem işlerini örneğin elektrik, beton-kalıp, doğrama, asansör gibi ana kalemleri alt taşeronlara daire mukabili verdikleri gözlenmektedir. Keza, TOKİ tarafından yaptırılan büyük projelerde yüklenici firmaların sayılan ana kalemleri alt taşeronlara yaptırdıkları, idareden hak ediş aldıkça alt taşeronlara ödemeler yaptıkları da bir başka vakıadır.

Ancak, gerek kat karşılığı inşaat sözleşmelerine, gerekse de TOKİ projelerine taşeronluk yapan kişileri büyük tehlikeler beklemekte, arsa sahibi ile müteahhit arasında çıkan çıkar çatışmalarından, yahut da TOKİ müteahhidinin mali yapısının bozulmasından, hele hele son zamanlarda moda olduğu gibi iflas erteleme yoluna başvurarak haksız ihtiyati tedbirler almasından bu alt taşeronlar büyük zararlar görmekte, kamu düzeni bozulmaktadır.

Yukarıda bahsettiğimiz “yapı ipoteği” kurumu layıkıyla işletildiği taktirde zarara uğraması neredeyse kaçınılmaz olan bu kabil kişiler, malzemesini ve işçiliğini verdikleri ana gayrimenkul üzerinde, gayrimenkulün malikiyle bir sözleşme yapmamış olsalar dahi yasa tarafından tanınmış bir ipotek hakkına sahip olacaklardır. Zira, boş bir araziyi kurulu bir yapıya dönüştüren, gayrimenkule artı değer katan saydığımız kişilerin haklı menfaatlerinin korunmasına hukuk nizamımız cevaz vermektedir.

Behemehal belirtmekte fayda vardır ki, “hukuk nizamı haklı olanı değil ancak tedbirli olanı korur”. O halde müessesenin işletilmesi için gerekli tedbirleri alanlar ancak bundan yararlanabileceklerdir.

Yasanın 895. maddesi, bu hakkın nasıl kullanılacağını açıklamaktadır;

Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir.
Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir.
Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır.
Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez.

Görüleceği üzere, hakkın tescilinin istenmesi bir zaman dilimi ile sınırlanmıştır. Bu da işin yüklenilmesinden başlayıp en geç işin bitirilmesinden üç ay sonra sona eren bir zaman dilimidir. Buradaki süre hak düşürücü bir süredir.

Tescilin de iki koşulu vardır. Ya malik taşeronun alacağını “kabul” etmiş olmalıdır, yahut da taşeronun bu alacağı mahkemece yapılacak yargılama ile hüküm altına alınmış olmalıdır.

Örneğin, gayrimenkul malikinin de taraf olduğu bir taşeron sözleşmesi mevcut ise ve bu sözleşme zımnında yapılmış bir hesap mutabakatı var ise, malikin alacağı kabul ettiği varsayılabilir. Aksi halde tescil için açılacak davada hakkın mevcudiyeti ile birlikte alacağın varlığı da birlikte tartışma konusu olacaktır.

Taşeronun, yasal ipotek hakkını tescil ettirmek için açacağı davanın görülmesi esnasında gayrimenkulün el değiştirmesi ihtimaline karşı ise muvakkat tescil şerhi istenebilecektir.

Muvakkat tescil şerhi yasanın 1011. maddesinde açıklanmakta olup metni şöyledir;

Aşağıdaki hâllerde geçici tescil şerhi verilebilir:
1. İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa,
2. Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa.
Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hâkim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatına varırsa, şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.

Aslına bakılırsa burada ihtiyati tedbirin bir özel türünün düzenlenmiş olduğu kanaatindeyim. Zira, Yapı İpoteği davasında genel hükümlere dayanarak ihtiyati tedbir istemek yerine teminat koşulunun aranmadığı ve sadece “ilk görünüş ispatı” ile elde edilebilecek muvakkat tescil şerhini talep etmek amaca daha uygundur.

Konu Yargıtay içtihatlarına da yansımış olup 15. Hukuk Dairesi 2006 tarihli bir kararında özellikle 3 aylık sürenin önemine dikkat çekmiştir. Kararın özeti şöyledir;

Türk Medeni Kanunu’nun 893/3. maddesi hükmünce, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yükleniciler kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir. Aynı Yasa’nın 895. maddesi hükmünce de, tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması ve tescilin yapılabilmesi için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır. Taraflar alacak miktarında veya teminat hakkında anlaşamazlar ise TMK’ nın 1011. maddesi (Eski 921. madde) uyarınca geçici tescil şerhi verilmesini isteyebilir. (Tekinay Eşya Hukuku 1989 Baskı Sahife 398). Ancak geçici tescil isteminin de işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması şarttır.

Somut olaya gelince, alt yüklenici davacının alacak miktarı hususunda taraflar uyuşamadıkları gibi mahkemece de karara bağlanmış değildir. Kısaca alacağın miktarı tartışmalıdır. Alacağın dayanağı imalât 22.01.2004 tarihinde teslim edildiğine göre bu tarihten itibaren üç aylık süre içinde geçici tescil istenildiği iddia olunmadığından işbu davada üç aylık süre de aşılmadığından dinlenebilirlik koşullarının gerçekleştiğinden söz edilemez. Bu halde açıklanan tüm bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken hukuki yorumlamada yanılgıya düşülerek kabul edilmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

Bu tarzda bir ipoteğin tescili ile birlikte inşaata malzeme ve işçilik vererek, yahut sadece işçilik vererek katkıda bulunan taşeronların genelde daha güçlü bir durumda olan gayrimenkul sahiplerine karşı durumları güçlenmiş olacak, hiç değilse alacakları garanti altına alınmış olacaktır.

Uygulamada sıklıkla müşahede edilen husus, daha muvakkat tescil şerhi verilir verilmez gerek asıl müteahhidin gerekse de gayrimenkul sahibinin sulh ve uzlaşma yoluna gittikleridir.

Bu yazı icra hukuku, medeni hukuk içinde yayınlandı ve , , , , , , , , , , , , , olarak etiketlendi. Kalıcı bağlantıyı yer imlerinize ekleyin.

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Connecting to %s